根治精装修房质量“顽疾”,良药在哪?
2021-04-14 11:26:00  来源:新华日报交汇点  
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“购房时我们原以为楼栋外立面是漂亮的金色铝板,施工时却发现变成了香槟金涂料。”南京江心洲还未交付的一个楼盘,业主们正在为楼栋外立面材料被偷梁换柱而集体维权。这家曾在业内口碑良好的开发商也“被维权”, 一位房地产业内人士称并不意外。

新华日报·交汇点记者调查发现,精装修楼盘,如今已成为房地产维权的“重灾区”。 这件老百姓生活中的最贵“消费品”,如何买得更放心?精装修住宅的交付质量顽疾,有没有良药可医?

建材减配,成行业“潜规则”

南京江心洲某品牌楼盘的维权业主们认为,开发商在样板房展示时隐匿涂料不让客户发现,铝板、涂料同颜色不易察觉,让客户误以为都是铝板外挂,欺瞒了消费者。

“外立面的材质关系到楼盘的品质,我们必须维权到底。”一位业主坚定地说。迫于维权业主们的不断施压,该开发商表示,目前的施工方案与报规方案一致,但对业主提出的意见表示尊重和理解,将研究后尽快答复。

无独有偶。在去年5月,南京建邺区某楼盘业主也曾在楼盘施工阶段为楼房的外立面、绿化配套事宜维权。业主们认为开发商原先承诺的干挂石材外立面被瓷砖取代,小区绿化配套与开发商原先承诺的绿化品质不匹配。经过业主多次维权,开发商发出声明,承诺在交付前将瓷砖全部更换为干挂石材,小区绿化进行植株补种。

上述两家楼盘的开发商,均为实力雄厚、品牌知名度高的企业。建筑材料减配、小区绿化减配……为何信誉良好的开发企业也加入“减配”的行列?

南京房地产研究者阳光告诉新华日报·交汇点记者,随着新房限价政策的出台,精装修“减配”成为南京各楼盘普遍的做法。他举例说:“比如南京河西南的首批限价房是3.5万元/平方米,其中精装修标准一般在3500元/平方米到5000元/平方米,这个标准很高了。但实际上,业主们拿到房以后完全不符合心里预期,勉强算是中档。”

他认为,限价不应是开发商装修减配的借口,分析其利润空间,做精品装修完全够用。他拿杭州的同期楼盘做了一个对比:2017年南京河西南新房限价3.5万元/平方米,而同时期、同样是限价的3.5万/平方米杭州楼盘,比如钱江世纪城,最后的精装修交付质量远远超过南京这些楼盘。

维权遭遇套路,业主们身心俱疲

刚收房三个月的杨林是南京热门区域河西南某限价楼盘的业主。他告诉记者,他和邻居们从去年3月份开始维权,至今仍未结束。

他们的维权路也是从交付前便开始。当时,一位经常探访工地的业主在群里发布了正在施工中的照片,照片上显示,房子的精装修材料和他们在样板房看到的不太一样,品牌和品质都变差了。经过近半年的维权,开发商答应了一部分整改要求,同时,该楼盘也开始陆续交房。收房后,对装修质量仍旧无法接受的一部分业主走上了法律维权途径:集体聘请了一位律师,起诉开发商精装修存在质量差、货不对板等问题。

杨林和他的邻居们的遭遇,是南京精装房修楼盘维权的一个缩影。阳光说,开发商应对维权者的惯用套路是:通常情况下,先由公共关系处理部门或客服部门等低层级的员工来接待维权业主,直到事态非常严重了或者矛盾非常激化了,主要负责人才会出面与业主对话。面对维权业主,开发商能熬则熬,能拖则拖。在这个漫长的过程中,许多业主们的耐心和斗志被消磨殆尽,退出维权的队伍。如此“套路”,导致每一次楼盘的维权都异常艰难,参与维权的业主们身心疲惫。

“经过近几年观察,我认为几乎每一个楼盘的维权均以失败告终,或者说即使认为维权成功也是一种打了折扣的成功。一般开发商会进行部分整改,但是其最终的结果仍旧远远低于业主们的维权预期,做不到样板间、沙盘所呈现的效果。”阳光说。

根据南京市消费者协会数据,三年来,接到关于房地产投诉1671件。其中,房屋质量类投诉29件,广告宣传类投诉1236件,合同纠纷类投诉297件,其他类投诉109件。南京市消协相关负责人表示,在精装修商品房消费中,房地产开发商应对房屋质量和装修质量负责,为消费者提供符合质量要求和标准的产品。在出现质量问题时,应提高服务意识,重视与消费者的协商沟通,积极履行自己的责任。

消费者为生活需要购买房屋,受到《消费者权益保护法》的保护。精装房产品质量问题,可以向住建部门等房屋质量主管部门投诉,也可以拨打12315维权。江苏省消保委徐悦表示,购房人可以先与开发商进行协商,自行和解。购房者要集中力量,争取与开发商平等对话;双方拒绝和解的,可以向消费者维权组织请求调解或者向住建部门进行投诉;调解无果的,可以向法院提起合同违约诉讼。

“惊装房”暴露制度空白,呼吁常态化监管机制

在知乎网站上,有一条“为什么我国的精装修房不被普遍接受?”的问题,得到了171条网友的回答。其中有一条获得620个赞的回答,网友“北城”是这样说的:一方面精装修质量问题不仅仅取决于开发商,还有土建总包、装修总包、材料供应商和设计单位四个维度,任何一方都有可能引发精装修问题。另一方面精装修存在工期短、工作量大,包括招投标、二次设计、施工作业等特点,采购、使用、管理等环节控制难度大,开发商管控有心无力。

在另一个问题“各大地产公司精装修问题层出不穷,为什么开发商还是有恃无恐?”中,网友“会飞的熊”的回答获得高赞,他说:“因为违法成本太低!目前房地产行业的情况是,房子采取预售的方式进行售卖。你对房子的所有直观感受全部来自售楼处怎么说、怎么展示,售楼处给你画了一个饼……”

两位网友的回答,切中了“惊装房”顽疾的要害:一方面,施工过程中监管难;另一方面,房地产预售制度,导致购房人处于被动局面。

南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华认为,近几年房地产类投诉和维权高发的现象,一部分原因是房地产预售制度造成的。“你买其它商品,是一手交钱一手交货。但是房子却不是这样,开发商在交付之前已经将全部购房款拿到了。再加上监管不够完善,导致一些开发商钻空子,出现建筑装修材料降标等情况。”吴翔华建议,大力推广现房销售,让购房人变被动为主动,可以更好保障购房人权益。同时,还应出台相应的精装修规范和针对性的法律法规,对违法者给予重罚。

南京市曾分别于2019年、2020年发布关于商品住房装修方面的新政,规定开发商必须在销售现场公示装修标准和装修评估价格,规范样板间硬装部分必须与交付一致,让购房者“所见即所得”,明确了全装修、升级装修标准等条款,矛头直指精装修住宅的核心问题。 常州、苏州、无锡、徐州等各市近两年也分别出台精装修政策,试图破解精装修住宅引发的各类消费纠纷。

政策出台后如何落实执行?记者发现,监管责任并不够明确。南京市2020年8月发布的《关于进一步做好新建商品住房装修工作的通知》中第十三条:“购房人对全装修和升级装修质量存在异议的,按照合同约定解决。各区落实属地责任,对相关矛盾纠纷协调处理”。

“如此昂贵的房子,却没有与之相匹配的质量标准、监管办法、对话机制。”阳光认为,加强精装修施工过程中的监管十分有必要,市场的各参与方的主体都需要明确各自的责任和义务,政府各个部门要监管到位。他建议,对开发商采取市场化的评价机制也许更为有效。比如对各楼盘的精装修交付质量、业主满意度等方面进行评估,建立开发商信用评价机制。在土地拍卖时,优先考虑信用评分高的开发商,以此倒逼房地产开发企业对精装修质量进行自我约束。

寻“良药”:政府、市场都不可缺位

针对精装修房质量“顽疾”,无锡市近两年也在苦苦寻求“良药”。 无锡房地产业协会副会长兼秘书长沈洵告诉记者,两三年前,无锡精装修房的交付也存在许多问题,老百姓意见很大,引发了一系列矛盾。而近两年,这一情况已经大为改观。

据沈洵了解,如今无锡房地产市场上的精装修房交付质量趋于平稳,购房人收房满意度较高。他认为,无锡的精装修房市场的健康运行,得益于两个方面:一方面是政府不断出台精装修房政策、大力加强监管;另一方面,由于市场各种因素,小品牌开发商逐渐退出了无锡市场,目前无锡在售楼盘全部都是央企、上市公司等大型房地产企业,对精装修房质量管控更有经验。

他介绍说,由于无锡市大力倡导成品房销售,目前无锡市精装修楼盘的市场占比非常高,大约在60%左右。无锡市非常重视成品房的交付质量,2020年2月,出台了《关于进一步加强我市新建成品住房建设管理的通知》,通知首次提出“成品住房装修工程应纳入基本建设程序和质量安全监管,办理相关建设手续”,并提出“成品住房装修工程和土建工程应纳入统一的工程监理和质量安全监督”。这一细则的意义在于,明确了精装修工程的监理和质量监督责任方。这份通知还规定样板房和展示厅应在预售成品住房通过交付使用验收,通知业主收房起六个月后方可撤除,并留存通过公证的影像资料备查。

2020年5月,无锡梁溪区出台了更为细化的落实细则,甚至附上了客厅、餐厅、主卧、次卧、厨房、卫生间、阳台、其他等项目需列明的所有事项。这就避免了业主收房时的装修标准与样板房不一致的情况,让老百姓明明白白消费,杜绝开发企业用“同等品牌、同品质材料”等含糊其辞的说法来欺骗购房人。

2021年1月19日,无锡再出台了《关于完善我市市区新建成品住房装修工作的通知》,明确了成品住房装修方案价格的评估方式,规定了购房合同的内容应包含毛坯和基本装修两部分内容。涉及基本装修的,购房合同应按有关规定对装修内容、主要材料、材质等级、设备等约定和明确。

沈洵认为:“政府的文件非常具体,装修的标准、材质的明确、设备的约定都要在合同上体现。此外,从土地出让到竣工验收,精装修被全流程监管、控制。这是非常具有可操作性、有指导意义的。”

新华日报·交汇点记者 刘霞

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